在购房群体中,有一部分是属于“换房”者。他们往往是在数年前首次置业时先买了小户型自住,后来因为家中添丁、收入增长等各种原因,需要更大的房子居住。那么问题来了,小房换大房,要怎么走才是正确的呢?北京别墅小编为大家分析。

  一、小房要怎么处理?

  其实,小编觉得,小房换大房前有个问题一定要明确的,那就是小房该如何处理?一般而言,小房有三种处理方式,分别为:卖小买大、留小买大、租小换大。

  1、卖小买大

  这种方式就分为两种情况:先卖后买和先买后卖。

  对于流动资金不足的购房者,先卖后买可以留有足够的资金,缓解经济压力。另外,在大部分城市选择先卖后买,贷款可以继续享受首套房待遇,减轻购房负担。

  先买后卖适合收入较稳定,手头有足够的流动资金的购房者。这样的话就不需要面对换房期间面临的租房窘境。

  2、留小买大

  留旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者,避免了卖房后居无定所的局面,也不用考虑房子置换期的租房问题。这种方法比较考验换房人的还款能力。

  另外,如果首套房仍属于贷款中,再次置业的贷款利率以及税费较之首套都会有所提升。因为两套房的月供也是一笔不小的开支,所以对于生活质量可能会有一定影响。

  3、租小换大

  这种方式就需要考虑小房的租金回报如何以及大房的首付是否准备充分。一般来说,采取租小换大的方式可以一定程度上减轻月供负担,但对首付要求较高,只适用于首付压力小,月供偿还能力较低的购房者。

  二、小房换大房还需要考虑什么?

  其实由于选择改善型住房与初次购房有所不同,因此很多地方需要提前考虑清楚。

  1、配套尽量一步到位

  打算买改善型住房的购房者,此次换房之后,短时间内都不会再考虑换房了。那么,为了自己和家人居住舒适、生活便利在生活配套方面一定要争取一步到位,比如地段、交通、医疗、商业、学校等等,特别是上有老下有小的家庭,更要多方考量、谨慎选择。

  2、换新房,楼盘品质尤为重要

  如果要置换的物业为新房,则需了解楼盘的整体规划,比如容积率高低、建筑面积大小、配套是否成熟、小区规模大小、是否人车分流等等。

  此外还有:小区的主要购买人群、开发商资质、是否品牌物业、户型设计是否合理等等。因为改善型置业,本就是图个舒适,房源质量好不好、户型合不合理,小区环境好不好、物业管理规不规范。所以配套完不完善等都直接关系到业主居住的舒适程度。

  3、换二手房,则要更关注房屋质量

  二手房的小区环境、生活配套、物业管理基本上通过网络、踩盘等都可以了解清楚,基本上问题不大。

  三、小房换大房要准备哪些费用?

  接下来要做的事情,就是准备好“小换大”过程中所需的各种费用。

  这一步,采用留小买大、租小换大的购房者就无需考虑了,因为这两种方式不会涉及到卖房步骤,直接购置二套房只需要考虑贷款额度及月供能力就好。如果采用卖小买大的方式,则还需考虑如下因素:

  1、首付款,如先卖后买,可将卖小房所得用于买大房。如先买后卖,则需提前准备好买房所需的资金。

  2、小房尚有贷款,需先还清房贷才能出售。另外,可自筹资金还贷也可利用买方的首付款还贷。

  3、贷款买大房,需考虑贷款额度及首付比例。但是请注意,各地、各银行的政策不一,需根据具体政策来进行准备。

  4、留足备用金,因为卖小买大涉及到买和卖两个过程。除购房款之外,还涉及到中介费、契税、增值税、个税、装修费等其他款项。

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